商业地产开发企业破产案件为什么审理难

　　近年来，商业地产行业整体处于收益下滑时期，市场对商业地产的投资热情也大幅下降，而新冠肺炎疫情的出现更是加剧了这一现象。2020年以来，浙江省衢州市柯城区人民法院共受理涉商业地产开发企业破产案件6件，同比上升2倍，此类案件审理时间长，远高于一般破产案件，经分析，该类案件审理主要存在以下难点：

　　产权虚拟分割，资产盘活效率低。商业地产开发企业为快速回笼资金，在开发、销售时经常虚拟分割产权，即业主取得的是概念上的产权，而非物理上独立的房屋，其名下商铺实际上可能被电梯、消防通道等阻隔，无法独立经营。若想对资产进行盘活，需整体运营，但因产权散、业主多易产生分歧。

　　返租无力兑现，信访维稳压力大。有别于住宅，商业地产开发企业为吸引更多投资者，往往会承诺由其高额返租后统一经营，此类地产购房者通常非刚需人群，且投资预期收益高度依赖返租承诺。一旦企业面临破产，高额返租无法实现，则购房者可能面临血本无归的困境，易引发群体性纠纷。

　　权利错综复杂，衍生诉讼案件多。该类破产案件涉及债权人人数众多，债权性质复杂，进入破产程序后，不同性质的债权在清偿顺序认定上较为困难，债权人权利冲突较大。一旦各方利益难以协调，可能产生大量衍生诉讼，延长破产审理期限。

　　重整内忧外患，投资人投资意愿弱。受电子商务、新冠肺炎疫情等因素的冲击，商业综合体经营困难，加之其可能背负自持比例、行政处罚等“包袱”，对投资人的专业水平、资金实力要求较高。考虑到投资周期长、风险高、见效慢等特征，社会资本大多不愿流向商业地产领域。

　　为加强商业地产开发企业破产案件审理工作点，笔者建议：

　　健全法律法规，规范商铺分割流程。在立法上释明虚拟分割产权商铺的权属争议，明确业主间的权利义务关系。统一该类特殊性质产权的登记规范，规定开发企业建造时单一销售单位的面积下限，分割销售商铺需设置的分割标识，厘清产权商铺虚拟分割销售的实施细则。

　　加强返租监管，引导业主理性投资。建立针对该类特殊产权商铺的经营监管机制，要求开发企业提供详细的销售经营方案，预防涉刑、群体性等风险。引导业主谨慎选择售后返租投资方式，谨防高额回报诱惑，签订内容完备、手续完整的售后返租合同，保障产权独立性与投资安全性的统一。

　　发挥府院联动，构建资产处置协调机制。在破产清算与重整申请并存时，谨慎选择破产路径。优先考虑破产重整以提高债权清偿比例，最大限度保护各方主体的合法权益。发挥社会治理功能，共同协调落实金融债权让渡、优惠政策倾斜、招商引资洽谈等工作，积极促成破产重整成功，解决土地、房产资源的有效利用。

　　提升管理人水平，理顺各类法律关系。积极组织破产管理人履职效能培训，提升管理人在债权认定、资产推介、重整招募、沟通协调等方面的能力。常态化开展线上线下交流，助力管理人弄透商业地产企业破产案件中相交织的法律关系、特殊债权清偿优先顺位等难点问题，妥善处理不同情形下的购房合同认定，进一步提高破产效率。

　　（摘自2022年7月19日《人民法院报》）