贾荣芹与被告杨吉祥二手房房屋买卖合同纠纷案

　　【裁判摘要】

　　一、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

　　原告（反诉被告）：贾荣芹，男，1966年12月13日出生，汉族，经商，现住庆云县新华路酒水副食城2南08号。

　　被告（反诉原告）：杨吉祥，男， 1962年9月8日出生，汉族，经商，住河北省盐山县康复路西苑小区1号。

　　原告因二手房屋买卖与被告发生纠纷，向庆云县人民法院提起诉讼。

　　原告（反诉被告）诉称，原告自2002年开始租赁被告位于庆云县新华路酒水副食城2南08号的门市房做生意，2011年原、被告签订二手房买卖协议，原告给付被告定金20000元，后原告多次催促被告履行协议要求交清剩余房款并办理过户手续，被告均找各种理由搪塞拖延时间。2011年3月26日，原告再次要求结清房款办理过户手续，因被告手续不符合要求未办成。2011年3月31日原告去银行提款想与被告结清余款，被告又以种种理由拒绝收款致使原告无法履行协议。故诉来本院要求被告按买卖协议的约定履行义务并协助原告办理过户手续。

　　被告杨吉祥答辩并反诉称：原告未在约定时间内交付房款，已构成违约，鉴于被告已经实际占用该房屋，同意履行合同。诉讼过程中杨吉祥反诉称，对双方签订二手房买卖协议、预交定金2万元以及租赁的事实无争议。被告已将买卖标的物房屋让原告占用，说明已经履行了主要债务，原告应如期支付购房款，原告未在约定时间内交付房款，已构成违约，因此被告要求原告支付购房款223000元及利息（自2011年3月31日至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，并参照逾期罚息利息利率标准计算）。

　　针对杨吉祥的反诉贾荣芹辩称：一、本案不存在我不付房款的问题，而是杨吉祥为了让我买不成房拒收房款。在付房款上没有违约，而是被告违约。由于反诉人拒不收款，因此造成的利息损失应由其自己承担。二、由于反诉人翻悔不同意卖房，到现在也未协助我办过户手续，我至今取不到房屋的产权，给我造成的损失非常大，根据我们之间签订的《房屋买卖合同》第五条规定，如反诉人不能按时交房，应支付我总房款千分之五的违约金。虽然基于租赁关系该房屋现在仍由我使用，但没有办理过户就不算交房，故反诉人除了应赔偿我因不能处分房屋造成的损失外，还应按合同支付我相应的违约金。基于亲戚关系暂时保留诉权。

　　经审理查明，原告自2002年起开始租赁被告房屋做生意，2011年1月3日原、被告签订二手房买卖协议，约定被告将位于庆云县新华路南侧、酒水副食城南8号房屋卖给原告，房屋总价为243000元，约定过户费用由原告自负。协议第五条约定原告先付给被告定金20000元，剩余房款223000元于2011年3月31日前一次性交清，被告并提交给原告买房时此房收款单据，被告并把所有购买此房的单据、购房合同、凭证交给原告，被告还需提供公证处公证或房管局过户所需要的手续，交房时保证2011年5月5日前交房，如不能交房，违约一日按总房款的千分之五支付给原告违约金。签订协议时原告付给被告定金20000元并交付房屋，在诉讼中，2013年3月13日原告向本院交付房款223000元，被告表示同意履行合同。

　　本院认为，原、被告签订二手房买卖协议系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当按照协议的约定全面履行相应的义务。协议签订后，原告已按约定向被告支付了定金20000元，剩余房款原告应按双方约定时间即2011年3月31日前付款，原告未按约定时间付款构成违约。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因原、被告双方没有约定逾期付款违约金，被告以原告违约为由主张按未付房款总额计算利息符合法律规定，应予支持。在诉讼中，2013年3月13日原告向本院交付房款223000元，被告主张利息应从2011年3月31日起到2013年3月13日止。

　　原告称由于被告拒收房款，导致其未按时给付被告剩余房款，在付房款上没有违约，造成的利息损失应由被告自己承担，被告予以否认，从原告所提供的录音资料及收到条看，只能体现出原告把钱给被告准备好了，并不能证明原告已付款，所以对原告主张不予采信。

　　关于原、被告约定的过户费用是否包含税，被告主张过户费用包括税和费，本院认为，过户费用包括因过户所产生的一切费用，包括税和费，被告主张符合双方约定应予支持。

　　综上所述，原告已交付房款，被告已将房屋交付原告使用，原告要求继续履行买卖协议并协助办理过户手续的诉求，应予支持。原告未按约定付款应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条判决如下：

　　一、被告杨吉祥于判决生效之日起十日内按双方协议第五条内容约定交付原告相关手续并协助原告办理位于庆云县新华路酒水副食城南08号房屋的产权过户转移登记手续。

　　二、原告贾荣芹于本判决生效之日起十日内支付被告杨吉祥剩余房款223000元的利息（自2011年3月31日起到2013年3月13日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，并参照逾期罚息利息利率标准计算）

　　三、上述二项应同时履行。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费4945元，反诉费100元，由原告承担。

　　宣判后，未提出上诉，判决已发生法律效力。