文/吴开龙  长清区法院

　　【基本案情】

　　原告（被上诉人）：顾某兰、李某友

　　被告（上诉人）：卫某智、万某霞

　　李某友与顾某兰系同居关系，顾某兰与卫某智、万某霞夫妻二人均是造纸厂下岗职工，双方较为熟悉，2016年6月16日双方达成口头买卖协议，约定卫某智、万某霞将其所有的造纸厂家属院房屋一处出卖给李某友、顾某兰。当天李某友、顾某兰将房款87000元交付给卫某智、万某霞，由卫某智出具收条一张，同时卫某智将房屋产权证书原件及房屋钥匙交付给李某友、顾某兰。双方均认可涉案房屋存在超出房屋产权证书记载的建筑面积之外的其他建筑。该部分建筑系卫某智于2003年私自对房屋进行的增建，并一直延续至今。此后李某友、顾某兰多次要求卫某智、万某霞协助办理房屋过户手续，卫某智、万某霞以涉案房屋存在违法建筑无法办理房屋过户手续为由，拒不配合办理过户手续。

　　【案件焦点】

　　卫某智、万某霞能否依据标的房屋存在违法建筑，主张房屋买卖合同无效；房屋买卖，仅有口头协议，未签订书面买卖合同，但已经实际履行的，是否应当认定房屋买卖合同关系成立。

　　【裁判理由】

　　济南市长清区人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案房屋买卖合同虽为口头协议，但买受人李某友、顾某兰已支付购房款，卫某智、万某霞已经交付房屋，李某友、顾某兰也对房屋进行装修并入住至今，符合上述法律规定的情形，故涉案房屋买卖合同成立。双方均系完全民事行为能力人，涉案的房屋买卖口头协议系双方当事人真实意思表示，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效。关于买卖合同能否继续履行的问题，即涉案房屋能否办理产权变更登记手续。卫某智、万某霞辩称因涉案房屋上存在超出房屋产权证书记载的其他建筑，致使涉案房屋无法办理过户手续。长清区法院认为涉案房屋上存在与房屋产权证书记载的内容不符的部分建筑，系卫某智、万某霞在出售房屋之前私自增建，卫某智、万某霞将房屋出售后，应依诚实信用原则，积极将涉案房屋存在的与房屋产权证书内容不符的部分建筑自行拆除后交付买受人，在卫某智、万某霞不主动拆除该部分建筑的情况下，该部分建筑已影响了房产变更登记，李某友、顾某兰有权利使房屋恢复至产权登记状态。李某友、顾某兰购买的是依据房屋产权证书登记记载的合法房屋，其在诉讼中也表示自愿将房屋恢复至产权登记状态，因此涉案房屋上存在的增建房屋既不是影响合同效力的合理事由，也不能成为卫某智、万某霞不履行协助办理房屋过户手续的借口。在李某友、顾某兰将房屋的四至、外观形状、建筑面积等恢复至产权登记状态并通过相关行政机关审查认可后，卫某智、万某霞应积极协助李某友、顾某兰办理房屋过户手续。

　　济南市长清区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，判决如下：

　　一、李某友、顾某兰与卫某智、万某霞于2016年6月16日签订的房屋买卖口头协议合法有效；

　　二、卫某智、万某霞应于李某友、顾某兰将涉案房屋（长房权证城改字第06697号）恢复至产权登记状态且经相关行政机关审查认可后积极协助李某友、顾某兰办理房产变更登记手续。

　　卫某智、万某霞不服一审判决，提起上诉。济南市中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见，依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

　　驳回上诉,维持原判。

　　【法官后语】

　　本案的裁判要点为：房屋出卖人以涉案房屋上存在违法建筑为由而无法办理房屋产权过户登记手续并主张合同无效的，人民法院不应予以支持，可判决出卖人将涉案房屋恢复至产权登记状态且经相关行政机关审查认可后协助买受人办理房屋产权过户登记手续。

　　房屋买卖合同纠纷中，尤其是城乡结合部区域的涉案房屋，房主往往在涉案房屋上私自增建、扩建，即存在违法建筑，致使房屋现状与房屋不动产权登记证书中记载的房屋信息不一致，在此种情形下，房主将房屋出卖后，又以涉案房屋上存在违法建筑为由而主张房屋买卖合同违反《合同法》第五十二条之规定，主张合同无效的，如何处理？或者房主又以对该增建、扩建部分拥有所有权为由，不履行房产过户义务的，法院应当如何做出判决。对此，笔者认为根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，并不影响合同效力，因此，此类合同如不具备《中华人民共和国合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应依据诚实信用原则于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。该案背后的法理其实源自于一句古老的法谚，即“任何人不应从其违法行为中获益”，出卖人未经批准私自增建、扩建房屋行为，不应当成为其依据诚实信用原则不履行合同义务的理由。

　　[1] 该案例入选《中国法院2020年度案例》。