办理破产｜浅析房地产破产案件中消费型购房者优先权

　随着越来越多的房地产开发企业走向破产程序，如何既能维护债权人利益最大化，又能保护弱势群体利益、彰显实质正义，是考量法院办案社会效果的重要指标。本文从基层审判实践出发，以进入破产程序的房地产企业与消费型购房者签订的均未履行完毕的购房合同为视角，通过灵活适用消费型购房者优先权，达到了案件审判社会效果和法律效果的统一。

　　如何理解消费型购房者优先权

　　一、优先权的概念

　　优先权旨在破除债权平等原则，赋予特殊债权人以优先于其他债权人而受清偿的权利，以保护这些具有特殊社会基础的债权人。优先权基于公共利益和国家利益要求，或基于一定社会政策的要求，抑或基于“共有”观念、“质权”观念，及维护债务人生存权的需要而设立，具有较强的公益性，是一项极具社会价值和人道主义精神的法律制度。

　　比较典型的规定是我国原合同法第二百八十六条。该条规定明确了建设工程价款优先权是法定的优先权：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

　　同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条中也明确了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　二、消费型购房者优先权的概念及适用范围

　　消费型购房者优先权在我国现行法律条文中没有明确规定，其概念主要是从基于保护处于弱势地位房屋买受人的精神出台的《批复》和《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称《答复》）中引申而来。根据两文件的内容和精神，所谓“消费型购房者优先权”，即消费型购房者在支付全部或大部分购房款后，享有在破产程序中请求交付房屋（房屋建成）或返还购房款（房屋未建成）的优先清偿权利。在破产债权清偿顺序上优先于建设工程价款优先受偿权。

　　消费者购买商品房是其生存权利的体现，承包人的权利仅是一种经营权利。生存权优于经营权利受到法律保护，既是国际通行做法，也符合我国实际情况。换言之，消费型购房者优先权是“超级优先权”，在破产债权清偿顺序中置于重要位置。对于优先权的范围，《答复》第二条规定也做出了明确界定，即：应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权（物权期待权），也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

　　适用消费型购房者优先权应注意的问题

　　一、适用消费型购房者优先权应把握审慎原则

　　破产是指处理经济上破产时债务如何清偿的一种法律制度，即在债务人丧失清偿能力时，由法院强制执行其全部财产，公平清偿全体债权人的法律制度。破产程序又可称为综合执行程序或总执行，其功能在于通过该程序同时解决所有债权人与债务人的债权债务关系。尤其是当破产清算程序中债务人财产不足以偿付所有债权人的债务时，债务人的财产如何公平分配给债权人，如何平衡债权人之间的利益，就显得至关重要，即债权清偿顺序的设计直接关乎债权人利益的保护和平衡。

　　我国破产法及相关法律对于破产债权清偿顺序也有明确的规定，体现了法律的指引作用。但是在房地产企业破产案件中，在立法未设计消费型购房者优先权公示规则的情况下，直接对消费型购房者适用优先权，不仅超出其他债权人对于债务人破产风险的预测，降低了其债权清偿比例，还突破了物权优先于债权的法定原则。这在实务界和学术界均引起了相当大的争议。因此，对于消费型购房者优先权的适用应把握审慎的原则。

　　二、严格认定消费型购房者

　　最高人民法院的《批复》中并未明确何为消费型购房者，导致司法实践中出现为了维稳而不加限制地适用消费型购房者优先权，从而损害其他债权人利益的情况。

　　如何甄别消费型购房者？笔者认为，首先，“消费者”的界定。根据我国消费者权益保护法的规定，应把消费者限定为个人而非法人企业。其次，消费型购房者优先权是保护弱势群体的基本生存权益即居住权，从而排除了购买商业店铺或写字楼的情况，仅限于为居住目的购买住宅或商住两用商品房。再次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）还应符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”。因我国不动产登记尚未建立全国统一的查询信息网络，对于该条如何把握在司法实践中是个难点。有观点认为，既然是为了保障生存权就应该限制购房者在同一户籍所在地或者经常居住地名下没有房产。笔者认为，应限定在同一住宅小区只购买一套住房，如果购买两套以上只确认一套享有优先权，这才是消费型购房者优先权保障基本生存权的本质。

　　最后是对购房者价款比例的限制，有些观点依据《批复》和《执行异议复议规定》的第二十九条第三款，认为若享有消费型购房者优先权必须交付了50%以上的购房款。《批复》将交付价款规定为“大部分”，自然产生“大部分”的具体标准问题，《执行异议复议规定》从有利于消费者角度出发，将“大部分”的标准确定为超过50%的比例。笔者认为，上述50%的比例是具体单一的金钱债权执行程序中为保障债权人权益作出的安排。但破产是综合执行程序，不仅吸收了金钱债权执行程序，还包含很多非金钱债权执行程序，如回迁房的交付等。在各种利益交织的前提下，应注重保障个案实质上的公平正义，对于消费型购房者交款比例的要求应灵活掌握。

　　综上，笔者认为，在既不损害债权人利益原则，又能使破产财产价值最大化处置的基础上，可以灵活适用消费型购房者优先权。

　　消费型购房者优先权的基层审判适用实践

　　一、基本案情

　　山东某置业发展有限公司（以下称债务人）成立于2010年4月13日，注册资本6000万元。因债务人股东欠缺房地产开发经验，债务人本身资金不足，大量对外高息吸收社会资金，导致资金链断裂。所开发房地产项目于2013年12月份停建，尚有7幢楼房在建未交付（含4幢商品房，购房户287户；3幢回迁房，回迁户269户），购房户多次聚众上访，造成巨大的维稳压力及不良影响。2017年5月3日，债权人山东某集团有限公司（以下称债权人）以债务人不能清偿到期债务为由，向山东省泗水县人民法院申请对债务人破产清算。山东省泗水县人民法院经初步审查，认为债务人不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，符合破产清算条件，于2017年5月19日裁定受理申请，同时指定济宁晨曦会计师事务所为管理人（以下简称管理人）。

　　管理人接管破产企业后，以有偿方式向某国有公司借款3000万元，对破产时在建工程完成续建，从而使得对破产财产的处置实现了价值最大化。在续建完成后，管理人首先对287户购房者进行严格审核以排除“以房抵债”购房者和“名为买卖实为借贷”的购房者。最后确定消费型购房者245户，245户购房者又分两类：1.交纳全部购房款（含按揭贷款到位）的购房者165户；2.未交齐购房款（含按揭贷款未到位）的购房者80户，其中交款比例超过50%以上的有12户，未达到50%（含）的有68户。

　　二、案件处理过程

　　根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，因交齐全部购房款(含按揭贷款到位)购房者与开发商签订的商品房买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同，管理人应继续履行原合同并向购房者交付房屋。

　　对剩余未交齐购房款的80户购房者如何处理的问题，法院着眼于实现对处于弱势地位的房屋买受人的救济，从根本上解决民生问题，结合权利义务相一致原则，指导管理人进行了区分对待。

　　首先，对于未全部交清房款购房者与开发商签订的商品房买卖合同，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，其属于双方均未履行完毕的合同，由管理人行使合同解除权解除原购房合同。合同解除后，由购房者选择继续购房重新与管理人签订购房合同或是返还购房款。此时，依照《答复》的精神，未交清全款的购房者中只有交款比例超过50%的购房者才能享有交付房屋的优先权或是返还购房款的优先权。管理人调查发现，未交齐全款的68户购房者绝大部分是因开发商濒临破产、银行停止放贷才造成交款比例不足（绝大多数交款比例在30%左右），如果“一刀切”适用50%的比例，在个案中难免显失公平，同时与保护处于弱势地位房屋买受人的精神相悖。法院于是指导管理人灵活运用消费型购房者优先权制度，交款比例没有达到50%的购房者有权选择继续购房，然后与管理人重新签订房屋买卖合同。

　　其次，如果未交齐全款购房者选择与管理人重新签订房屋买卖合同的，在房屋价格大幅上涨的形势下新合同的购房价格如何确定？是执行原合同价格还是按照现行市场价格？如果购房者选择退还购房款，以原合同价格退还是否公平？是否损害其他债权人利益等问题。

　　笔者认为，对上述问题的解决，还是应当回归到权利义务相一致和公平公正的原则进行具体分析。基于破产受理时同地区商品房住宅价格与原购房合同签订时价格上涨一倍和管理人为续建商品房已投入3000多万元共益债务的事实，对于续建完成的房屋由管理人委托第三方评估机构对现行房屋价值逐户进行评估，并得出其市场价格。如果选择继续购房，按照目前房屋评估价格扣除相应金额（评估价格乘以已交纳房款占原合同总价款的比例计算出的金额）后，补交剩余房款。如果购房者选择退房，基于续建房屋价值增加的现状，应按照目前房屋评估价格乘以已交纳房款占原合同总价款比例得出新市场价格作为共益债务予以退还给原购房者。然后，由管理人对解除合同的商品房重新按照市场价格予以处置，这样该商品房总体上价值是增加的，此举亦没有损害全体债权人的利益。

　　最终，80户未交齐全部购房款的购房者中有31户选择重新与管理人签订商品房买卖合同，49户选择退还购房款。法院指导管理人灵活的、具有针对性的扩张适用消费型购房者优先权，既能保护处于弱势地位购房者的利益，又能保证债务人财产价值最大化处置，整体上维护了债权人的利益。

　　关于消费型购房者优先权的几点思考

　　一、以立法形式明确其法律地位

　　原合同法第二百八十六条赋予建设工程承包人以建设工程价款优先权，其立法目的是为了保障以农民工为主体的建设工程施工人的生存权益。同时辅以相关法律法规，严禁非法转包、违法分包，使农民工生存权益保障更加落到实处。虽然最高院出台了批复和针对济南“彩石山庄”个案出台了答复，但是，当越来越多的房地产企业进入破产程序，消费型购房者优先权这一旨在保障弱势群体生存利益的立法设计打破了原有的破产债权清偿顺序，既缺乏理论与制度支撑，又无明确法律规定，且没有统一标准和尺度，对审判实践造成诸多不便。因此，基于法律的指引作用，亟需以立法形式明确消费型购房者优先权的法律地位。

　　二、设计相应权利公示机制

　　房地产企业进入破产程序后，在“僧多粥少”的情况下，各债权人都想在破产财产分配中尽量取得优势地位以保障其利益最大化，一般而言，房地产企业在濒临破产时，其主要财产就是其开发的房产。消费型购房者优先权行使最直接的后果就是将所购买的商品房脱离破产财产、降低其他债权人的债权清偿比例。

　　现实中，诸多房地产企业破产案件的背后是政府对社会稳定因素的考量，从政府协调各部门配合法院破产案件审判方面是有利的。但是，也有一些是以维持社会稳定为由，将大量不经公示的消费型购房者（比如排除了管理人可以行使撤销权前提下存在的“以房抵债”购房者、和“名为买卖，实为借贷”的购房者）纳入生存权保障的范围内，从权利公示的角度看，此举容易导致交易存在未知风险，危害交易安全，更损害经济交易秩序。因此，消费型购房者优先权应该在立法明确其地位后，对该权利的行使或者甄别有配套司法解释，尤其是对其公示机制予以明确，以保护信赖利益。比如：在房地产企业进入破产听证程序时，应将破产债权清偿优先权的种类、金额等公示于债权人，以便债权人对债务人企业破产有充分的思想准备和应对策略。

　　三、消费型购房者优先权的具体适用还应把握个案公平

　　破产程序是综合执行程序，其目的是将债务人的财产以集合的形式公平公正的分配给全体债权人。在破产审判实践中，首先要保护全体债权人利益，不能任由某些债权人以保障生存权益为由扩张适用消费型购房者优先权、损害本就利益缩减的其他债权人利益。最高院出台的批复和执行异议复议规定也是着眼于平衡各债权人之间的利益。

　　但是，在具体适用消费型购房者优先权时，如果“一刀切”式的僵硬适用批复中的“大部分”和执行异议复议规定中关于付款超过50%比例的规定，就可能导致个案处理失衡，从而使失去了立法设计原有的保护处于弱势地位消费者的意义，更不能达到破产法公平清偿的目的。笔者认为，在破产案件审判实践中，应在保护债权人利益和债务人财产处置价值最大化原则的基础上，灵活适用上述规定对消费型购房者付款比例的限制，兼顾债权人利益，同时把握公平正义。

　　综上，在房地产破产案件中如何妥善处理消费型购房者这一群体的债权，使其既能达到实质公平、公正，而又能使破产审判的社会效果和法律效果相统一，是我们追求的目标,也是“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的题中应有之义。

　　来源：《人民法治》杂志

　　原标题：《浅析房地产破产案件中消费型购房者优先权》