【专题研究】《民法典》视域中不动产买受人的法律地位（一）

　　摘要：不动产买受人执行异议之诉涉及买受人、申请执行人以及债务人三方利益的权衡，实体与程序交织，效率与公平互现。“执行异议复议”赋予不动产买受人与商品房消费者优先于债务人的金钱债权人的法律地位，无法透过事实物权说、法律物权说、中间权利说以及物权期待理论进行正当化阐释，是司法实践为回应长期以来不动产登记现状而采取的合乎实质正义的权宜之计。随着不动产登记制度的确立，在执行异议之诉时应当废除一般买受人排除强制执行的法律地位，保留商品房消费者在法定条件下享有足以排除强制执行的民事权益，以保障住房消费者的生存利益。在借名购房的情形中，尽管房屋的所有权归属在实体法上存在较大分歧，但在程序法上基于执行异议之诉的实质审查原则，借名人对被执行标的享有的权益足以排除金钱债权人的强制执行。

　　关键词：执行异议之诉；不动产买受人；不动产登记；物权期待权；商品房消费者；借名购房；《民法典》

　　一、   问题的提出

　　依据民事执行的形式化原则，只要不动产登记在被执行人名下，债权人就可以申请查封该不动产。因不动产物权登记程序状态复杂，为调和执行形式化与实质权利保障之间的冲突，法律赋予第三人（案外人）针对执行标的提起执行异议之诉的权利，以排除执行根据的执行力。案外人并不否定执行根据的既判力，但是其对执行标的享有“足以排除强制执行的民事权益”阻却了申请人实体权利的实现。

　　通常认为，第三人享有的“足以排除强制执行的民事权益”主要包括所有权、共同共有权、质权、留置权等物权或者物权化的债权如预告登记、不动产租赁权等。非基于法律行为的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书和以物抵债裁定书等执行裁定书生效即产生物权变动的效力，亦可以作为案外人对执行标的主张享有物权的依据。基于物权与债权的区分原则，买卖、赠予、信托等关系对执行标的享有的交付或移转登记请求权并无排除强制执行的效力。但是在强制执行法领域，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议”）第28 条规定，不动产买受人在符合法定条件时有权向执行法院提出异议，即不动产买受人享有的债权优先于申请执行人的债权。“执行异议复议”第29 条进一步规定消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议之诉的特殊规则。据此而言，虽未进行不动产登记，但是不动产买受人若符合法定构成要件，亦可对执行标的享有“足以排除强制执行的权利”。由此形成民事实体法与程序法之间形式意义上的冲突。

　　理论界对上述形式冲突分歧较大。肯定说认为，不动产买受人享有“足以排除强制执行的实体权利”，正当化的依据包括事实物权、中间权利以及期待权等多种学说。反之，否定说则认为，房屋买卖合同的买受人仅享有对出卖人移转所有权的债权，其法律地位不足以排除强制执行。“执行异议复议”第28 条的规定只是权宜之计，其显然违背物权法的不动产变动规则，突破了物权变动的基本框架。事实物权的概念虽然得到认可和应用，但内涵和外延相对模糊容易引起争议。此外，对于借名购房，如果名义买受人（出名人）的债权人依据执行的形式化原则对于不动产予以强制执行，实际上的买受人（借名人）能否提出执行异议之诉？上述问题均是理论与实务界争论的焦点。

　　不动产买受人执行异议之诉涉及案外人（买受人）、申请执行人（债权人）以及债务人三方主体，该问题架构复杂，实体与程序交织，金钱债权与民生权益对立，审判与执行胶着。在《民法典》实施的背景之下，透过体系化的路径整合和阐释现有的法律渊源以实现私法内在价值与制度的融贯，成为学者的共识。通过对执行异议之诉的审理与规则的梳理，笔者拟从实体法与程序法两个方面检讨不动产买受人（包括实际买受人）所具有的排除强制执行效力及其正当化依据，探讨民事实体法与程序法规定不一致的原因，兼顾既要维护不动产买受人对不动产所应享有的合法权益，又保障申请执行人通过强制执行程序实现其债权的正当利益的目的，并试图对“执行异议复议”的修改提出完善之策，希冀对《民法典》的体系化和融贯性略尽绵薄之力。

　　二、   不动产买受人法律地位的历史沿革及其正当化理由

　　在买受人、申请执行人以及债务人三方利益关系中，“执行异议复议”赋予不动产买受人与商品房消费者优先于债务人金钱债权人的法律地位。我国对不动产买受人法律地位相关规定的发展有其自身的立法背景考量及正当化理由。

　　（一） 不动产买受人法律地位的沿革及立法背景

　　从历史沿革上看，“执行异议复议”规定的不动产买受人执行异议之诉规则源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16 号）。出于对消费者生存权这一更高价值的维护，该司法解释赋予消费者对买受房屋的债权以排除强制执行的效力，在顺位上优先于其他债权。此后，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15 条将消费者房屋债权的特殊规则扩大至从开发商处受让房屋的所有买受人。2005 年最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15 号以下简称“执行规定”）第17 条采纳了前述两个司法解释的内容，规定不动产买受人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果该买受人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该不动产。“执行规定”第17 条是对不动产物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益。该条规定的不动产买受人的优先地位仅限于对抗金钱债权人的执行查封措施，如果不动产买受人据此而请求人民法院“确认物权”的，应驳回其诉讼请求（最高人民法院[2015]民申字第1886 号民事裁定书；广东省高级人民法院[2011]粤高法民一终字第113 号民事裁定书）。“执行异议复议”第28 条源于“执行规定”第17条，但是在构成要件上，后者规定的“买受人对未办理登记没有过错”被前者修改为“非因买受人自身原因未办理过户登记”，这实际上缩小了前者的适用范围。从体系上看，“执行异议复议”第26 条区分了基于法律行为的交付型请求权与返还型请求权，仅返还请求权可以排斥强制执行。由于不动产买受人在移转登记之前拥有的是债权请求权，因而“执行异议复议”第28-29条实际上构成第26条的例外情形。

　　“执行规定”与“执行异议复议”以不动产买受人占有不动产与支付房款两项事实作为排除被执行人金钱债权人强制执行的重要依据，具有深厚的实体法渊源及经济社会背景。一方面，在2007 年《物权法》颁布之前，不动产登记政出多门，并不完全具备彰显不动产物权变动的功能。在改革开放之初，我国实施的是住房实物分配制度，房屋交易比较少见。房屋交易中买受人支付房款与实际使用管理房屋具有明确所有权归属的意义，转移登记只是行政管理手段。这表明变更登记只是行政管理因素而非房屋权属变动要件，房屋所有权因买卖合同生效而直接移转。1994 年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着我国逐步实行住房分配货币化，房屋交易由此渐趋频繁。然而，1997 年颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第17 条仍然规定“因房屋买卖、交换……等原因致使其权属发生转移的，应当自事实发生之日起90 日内申请转移登记”。另一方面，在相当长的时间内不动产登记制度被视为合同的生效要件，发挥的是公法意义上的管制功能。究其原因，我国学理与立法长期以来并未明确区分物权与债权制度，缺乏保护交易安全的价值理念和完备的不动产登记制度。因不动产登记制度缺失，通过支付价款、转移占有取得不动产的所有权在事实层面得以被认可。由此可见，“执行规定”与“执行异议复议”规定不动产买受人的债权在符合一定条件下具有排除强制执行的特殊效力，是因为我国不动产登记制度达不到法律形式理性化的标准。不动产买受人未进行不动产登记可能并非是因为权利人的懈怠，而是长期以来不动产登记本身就未被赋予物权变动的法律意义。为了保护不动产买受人的期待利益，法律赋予不动产买受人的债权以特殊效力是立法者的理性选择。

　　自2007 年《物权法》确立不动产物权变动的登记生效主义规则以来，不动产登记簿所具有的公示效力使不动产物权与债权得以严格区分，支付价款、转移占有等要素不再具有移转不动产所有权的法律意义。2015 年《不动产登记暂行条例》及其实施细则取代了《房屋登记办法》和《土地登记办法》，统一了不动产登记的物权体系，为不动产确权与交易创造了坚实的制度基础。然而，2019 年《全国法院民商事审判工作会议纪要》仍然赋予不动产买受人的债权特殊情形的优先法律地位，其主要理由是：“执行规定”第17 条适用的基本社会环境和制度基础并未得到根本改变，社会上仍然存在大量非可归于买受人的原因而未登记的不动产，如果不加分别一律准许强制执行，将会危及社会稳定。“执行规定”第17 条的基本精神仍应当予以坚持，但是应当根据适用中出现的问题进行修改和补充。

　　（二） 不动产买受人法定优先权的正当性理由

　　针对“执行规定”与“执行异议复议”规定的不动产买受人在法定条件之下具有排除不动产债权人强制执行的效力，学界持续性地为其寻求正当化依据。有学者从事实物权与法律物权的划分入手，认为在不动产买卖合同中，除不动产登记之外，不动产占有、交付房屋权属证书等亦属于表现物权变动意思表示的形式。不动产出让人具有法律物权人的名义，而买受人则享有与法律物权具有同等意义的事实物权或准法律物权。事实物权不具有法律物权的外观，只有通过初始登记权利人才能处分。有学者进一步将事实物权类型化为继承型事实物权、约定型事实物权和转让型事实物权。约定型事实物权与移转型事实物权均属于基于法律行为产生的事实物权。前者是指在不动产借名登记的情形下，名义买受人（出名人）与实际买受人（借名人）约定由实际买受人所享有的物权；后者是指在不动产买卖合同订立之后与移转登记之前，买受人已经实际占有并支付相应价款因此而形成的物权地位。事实物权作为新型物权介入债权与物权之间，在性质上属于不完全物权。事实物权虽然在形式上与《物权法》第5 条规定的“物权法定”原则相悖，但是依据“物权法定缓和说”，在一定条件下承认“依习惯创设物权”可以回应时代产生的新物权之需。

　　有学者则从“中间性权利”的角度认为，传统的债权与物权二元区分理论仅依据公示方法来判断权利的性质属于形式主义的法学方法，虽有助于维护法的安定性价值，但忽略权利的实质内容。债权与物权二分理论易陷入全无或全有的论证方法，不能为债权与物权相混合的法律形态提供正当性说明。相反，透过“物权变动三阶段理论”在债权设立至所有权转移之间增加一种“中间型权利”形态，以解决债权与物权相混合的法律难题。该“中间型权利”具有实质性的物权属性，由支付价款与交付占有两个要素构成，不仅可以对抗出卖人的债权人，还可以优先于建设工程优先权与建设工程抵押权，典型的情形如不动产租赁权物权化。制度设计应适当考虑交易主体的“不完全理性”，不动产买受人怠于申请登记，是因为不动产登记公信力被人们普遍接受之前的过渡阶段，人们观念中的权利状态与法律规则下的权利状态不相一致。因此，司法审判中一些判决虽然表面上不符合法律规定，但实质上却合乎公平。

　　“执行异议复议”的起草者创设“物权期待权理论”作为阐释不动产买受人享有“足以排除强制执行的民事权益”的理论基础。“物权期待权”系引入德国法中期待权概念的结果，意指已符合部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利。期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。物权期待权包括一般买受人对于不动产的物权期待权（“执行异议复议”第28 条）与消费者对于商品房的物权期待权（第29 条）两种类型，构成不动产受让人享有优先于金钱债权人的地位并排除登记名义人债权人强制执行的法理基础。不动产买受人享有的请求出卖人将涉案房屋转移登记至其名下之权利的本质仍为债权，但法律赋予其类似所有权人的地位是基于特殊的立法价值取向。若是接受不动产给予的一方已经长期居住于该不动产，为保障居住者的基本生活，适度地向作为消费者的不动产买受人倾斜，从而使其生存利益优先于银行、企业等主体的经营利益。

　　三、   不动产买受人优先地位正当化依据之评判

　　赋予不动产买受人与商品房消费者优先于债务人金钱债权人的法律地位，有学者试图透过事实物权说、法律物权说、中间权利说或者物权期待理论等对不动产买受人优先地位正当化之依据进行阐释，但上述学说均存在严重的缺陷，是司法实践为回应长期以来不动产登记现状而采取的权宜之计。

　　（一）“事实物权说”与“法律物权说”分析

　　法律物权和事实物权均被认为是法律认可的物权，在两者发生冲突时应当首先保护前者。但是，在不妨害公示原则的情况下亦应保护后者。如果事实物权人的正当利益受损，其可以通过行使不当得利请求权弥补受到的损害。在我国司法实践中，事实物权与法律物权的划分及其保护模式得到广泛认可。

　　然而，从物权法的理论与实践框架来看，所谓“事实物权”概念存在着严重的缺陷。具体而言：一方面，“事实物权”并不符合物权的本质特征。物权的本质在于权利主体对于物所具有的直接支配并排除第三人干预的权能，若第三人违反不作为的义务，则权利人可以行使物权请求权从而恢复圆满支配的状态。在法律关系内部，物权与债权都表现为特定人之间的请求权。但是涉及第三人的外部关系时，物权与债权则明显不同。物权的本质为对任何人皆可主张的对特定物或权利的行为权，具有定分性；债权的本质则是对特定人享有的单纯行为或期待行为权，债权不具有定分性。然而，事实物权并不具有对抗第三人的效力。另一方面，事实物权欠缺物权应具备的公示方法，有悖于物权法定原则。物权法定不仅包括种类与内容的法定，还包括物权公示方法的法定。原则上动产物权以占有、不动产物权以登记为公示方法。反之，不符合物权法定原则的所谓“物权”实质上根本不是物权法上的物权类型。事实物权与法律物权的这种物权分类方式不能涵盖《物权法》采用意思主义的例外情形。我国物权变动模式不仅包括公示生效主义还涵盖公示对抗主义，如地役权在当事人订立的地役权合同生效时就已经设立，但在登记之前不得对抗善意第三人。在登记之前，地役权不具有对抗第三人的效力，因而属于法律物权而非事实物权。概言之，不动产买受人的“事实物权”实质上是履行登记请求权，属于典型的债权请求权。

　　（来源：武汉大学学报（哲学社会科学版）2021年第3期）