租赁合同是生活中最常见的合同之一，但租赁合同中租赁期限最长可以约定多少年呢？超过法律规定最长租赁期限的租赁合同效力如何认定？近日，临沭县人民法院审结这样一起当事人约定租赁期限超过法律规定最长期限的房屋租赁合同纠纷案件。

　　基本案情

　　2003年3月14日，A单位（出租方）与吴某（承租方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，A单位将6间房屋及院落出租给吴某使用，租赁期限三十年，自2003年3月20日起至2033年3月19日止；租金为每年200元，共计6000元，每五年交一次；在租赁期间，承租方可根据需要进行改扩建，但必须征得出租方同意；租赁期满后，租赁期间新增固定资产，由承租方自行处理。

　　合同签订后，吴某在案涉租赁场地建设大棚，并在装修后用于餐饮经营。

　　2023年4月4日，A单位以法律规定租赁期限不得超过二十年、租赁期限已于2023年3月20日届满为由，要求吴某将租赁房屋及院落腾空归还。

　　后吴某未腾空亦未归还案涉租赁房屋及院落，A单位诉至法院，请求法院确认其和吴某于2003年3月14日签订的《房屋租赁合同》有效期限为2003年3月20日起至2023年3月19日，超过部分无效；要求吴某腾空并归还案涉租赁房屋及院落。

　　吴某辩称，A单位所诉无事实及法律依据，租赁合同系双方真实意思表示，且该合同系A单位制作，租赁期限系A单位提出后被告予以确认。近年来被告基于对该合同的信赖及可期待利益，在该场地投资建房、建桥，共计出资100余万元，现A单位违反诚实信用原则，其主张不应得到支持。

　　法院审理

　　法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。A单位与吴某签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为三十年，该租赁期限约定违反了《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定的最长期限，后十年的租赁约定无效，故案涉租赁合同有效期为2003年3月20日至2023年3月19日。至2023年4月4日，案涉租赁合同二十年的租赁期限已经届满，A单位有权要求吴某将案涉租赁房屋及院落腾空并归还。吴某建设的大棚等新增设施，可由吴某自行拆除。

　　遂判决A单位和吴某于2003年3月14日签订的《房屋租赁合同》有效期限为2003年3月20日起至2023年3月19日，2023年3月20日之后的部分无效；吴某将案涉租赁房屋及院落腾空并返还A单位。

　　后吴某不服判决，提起上诉，临沂市中级人民法院经审理，驳回上诉，维持原判。

　　法官说法

　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁中仅有租赁物的使用权、收益权发生转移，租赁物的所有权并未发生变动，租赁期限届满后承租人应及时返还租赁物，因此租赁合同具有期限性，且应受法定最长期限的限制，若租赁期限过长，出租人享有的所有权会形同虚设，有违租赁合同的设立初衷，而且租赁物的长期使用损耗亦会影响租赁物的返还。另外，随着经济社会不断发展，当事人所面临的实际情形亦不断变化，通过规定租赁合同的最长期限，有利于当事人适时调整权利义务关系，以平衡和保障双方的权利。

　　本案中，A单位与吴某签订的租赁合同超过二十年法定最长租期的约定部分无效，故A单位在双方签订租赁合同二十年后，要求吴某腾空并归还案涉租赁房屋及院落，理由正当，符合法律规定，法院予以支持。吴某在案涉场地建设的大棚等新增设施，根据双方的合同约定及法律规定，可由吴某自行拆除。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第七百零五条  租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　第七百三十三条  租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。