以案释法｜提前退租，承租者能否一走了之？

　　房屋租赁合同签订后，承租人因自身原因想要提前退租，如何才能将损失减至最小？如果出租人不同意提前退租，双方协商不成，承租人能否一走了之？即墨法院通过一起案例带您了解相关法律规定。

　　案情回顾

　　2021年5月，李某某（出租方）与孙某某（承租方）签订房屋租赁合同，约定李某某将其所有的一处房屋出租给孙某某，租期3年，自2021年6月至2024年6月。押金1000元，租赁期间产生的物业费由承租方负责结清。合同还约定，提前退租需提前一个月通知出租人并支付一个月租金作为违约金。

　　合同到期前，孙某某不再租房，双方就违约金等事项未达成一致意见。李某某将孙某某诉至即墨法院，要求孙某某支付租赁期间的物业费及提前退租的违约金。孙某某称，其实际使用房屋到2023年1月13日，当日打电话告知李某某自己已经搬走并把钥匙放在门外，但未提交证据证明。李某某称，孙某某于2023年1月告知其不再租房，其让孙某某将所有费用结清并交付钥匙，但孙某某一直未交付钥匙，直至2023年2月5日给孙某某打电话要钥匙，孙某某称把钥匙放在门口。2023年2月7日李某某取到钥匙收回房屋，双方没有办理正式的房屋交接手续，押金未退还。

　　裁判结果

　　法院经审理认为，双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。孙某某所欠物业费应当支付。退租时，双方未办理房屋交接。孙某某称其于2023年1月13日搬走，将房屋钥匙放在门外，并于当日打电话告知李某某，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。因此，法院按照李某某认可的收房时间确定孙某某实际的租赁期间及需支付的租金，以孙某某已支付的租金计算，已无剩余租金。同时，孙某某提前退租构成违约，需支付违约金。因此法院在扣除押金后判决孙某某支付物业费及违约金7000元。判决作出后，孙某某提起上诉，二审法院维持原判。

　　法官说法

　　合同是对双方的约束。本案中，双方已在合同中约定，提前退租需提前一个月通知出租人并支付一个月租金作为违约金。承租人租期未到而要求退租时，应积极与出租人协商，办理房屋交接并结清物业费等相关费用方可离开。即便协商不成，承租人也不能一走了之，应在搬离房屋时及时通知出租人收房并保留证据，同时向出租人支付违约金。否则，双方不进行交接，法院会认定房屋一直处于承租人占有使用中，租金便一直计算至出租人收房之时。

　　相关法条

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十六条   合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。