物业工作不到位，我能不能不交物业费

　　在城市生活中，小区业主与物业服务企业的“恩怨情仇”可谓是纷繁复杂，小到代缴水电费，大到道路房屋维修，在物业服务和管理过程中，不尽人意之处可谓比比皆是，那么对物业服务不满意是否可以不缴纳物业费？

　　案情回顾

　　被告于某系青岛市即墨区某花园小区业主，原告青岛某物业公司系该小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务及管理工作。自2016年11月起，被告未向原告缴纳物业管理费用，原告多次索要未果。为维护原告合法权益，故向区法院提出诉讼请求，要求被告于某支付原告自2016年11月至2019年10月三年物业费共计1916.1元并承担本案诉讼费。

　　被告于某辩称，原告作为物业服务企业并未履行合同约定的义务，具体表现为：小区道路破旧不堪，物业也不及时维修；绿化地占为他用，原告也未予制止；小区内经营性广告、快递柜、自动售水机等收入款项均未予以公示；被告家中电瓶车被盗，在被告报警后，原告推卸责任；被告已经缴纳住房维修基金，但是房屋外墙漏水严重，原告却拒绝动用维修基金予以维护。综上，原告未能积极履行维修、管理及维护义务，给被告造成7000余元的经济损失，如原告能够解决房屋漏水问题，被告同意扣除经济损失后缴纳物业费。

　　针对于某的抗辩主张，原告青岛某物业公司认为该小区已经建成15年，道路及绿化问题物业公司每月每季度都会向街道办事处及居委会进行上报，在相关部门进行核实勘察后，根据指标情况进行维修；小区内的自助售水机有两台，其中一台由物业公司提供，是物业提供给缴纳物业费的业主免费使用的，并没有收取费用。另一台是上一个物业公司撤走前留下的，因为业主在该台饮水机内有很多充值未消费，因此与上一个物业协商，将充值内金额全部用完后再将饮水机撤走，物业公司接手后，并没有接受该台饮水机的新充值，因此也没有相关收入；被告电瓶车被盗后，物业公司积极配合警察调查并协助调取监控；动用维修基金，需要三分之二以上的业主同意，于彩云所在楼栋共有15户，至少需要10户业主同意才能动用，其他业主不同意动用维修基金，物业无权动用。

　　即墨法院认为，涉案小区并未成立业主委员会，原告青岛某物业公司具备从事物业服务和管理的相关资质，按照法律规定与超过三分之二的业主分别签订《物业服务合同》，并且实际上提供了物业服务，其他业主也在事实上享受了天云物业提供的物业服务。于某认可天云物业提供了相关物业服务，并且缴纳了两年的物业费，因此原告物业与于某之间形成了事实上的物业服务合同关系，于某认为原告在服务过程中存在瑕疵，未达到相应的物业服务标准，因此拒绝缴纳物业费用。即墨法院认为，在庭审过程中，原告物业对于于某的相关质疑作出了较为合理的解释说明，且如业主认为物业服务企业未尽到相应的维修、养护、管理或维护义务的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可通过成立业主大会或业主委员会的方式集中民意，督促物业服务企业提升管理服务水平，但业主以此作为不交纳或少交纳物业费抗辩的，缺乏相应的法律依据，对于于某该答辩意见，本院不予采纳。物业费的数额原告物业主张自2016年11月起至2019年10月止的物业服务费为1916.1元【[（0.7元×71.75平方米）＋路灯费36元]×36个月】,于某亦认可上述物业费未交，原告物业要求于某支付物业费1916.1元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条之规定，判决被告于某支付原告青岛某物业管理有限公司自2016年11月起至2019年10月止的物业服务费1916.1元。

　　法官感悟

　　在实际案例中，很多欠费业主都主张物业企业服务不到位，因此拒绝支付物业费。首先应当明确业主主张的服务是否属于物业企业的服务范围，是否在双方合同中予以明确，能否以物业企业违约为由拒绝支付物业费。其次要明确即便物业企业存在一定程度的服务瑕疵，但是拒绝支付物业费已经达到根本违约的程度，会使得物业服务难以为继，出现双方的权利义务不对等的现场，因此，以轻微程度的服务瑕疵为由拒绝支付物业费很很难以支持。最后，如果业主对于物业服务不满意，可以通过要求物业企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可通过成立业主大会或业主委员会的方式，督促物业服务企业提升服务质量，甚至可以重新选择物业服务企业，此种方式维护自身权益，才能从根本上解决问题，也能使得物业和业主之间良性互动。