不动产执行案件中虚假租赁的识别

案外人杨某某执行异议之诉案

——不动产执行案件中虚假租赁的识别

　　裁判要旨

　　在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议，法院在审理过程中除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于构成虚假租赁的，应当按照《民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应严格追究其刑事责任。

　　基本案情

　　案外人杨某某诉称：2013年1月，与被执行人新某某公司签订《租赁协议书》，约定将浦江县前方大道xxx号房地产出租给案外人使用，租期二十年，租金每年50万元，10年后按市场行情递增。2015年9月29日被执行人新某某公司与某银行股份有限公司某支行(以下简称某银行某支行)签订《最高额抵押合同》，将被执行人新某某公司所有的位于浦江县前方大道xxx号房地产为其借款提供抵押担保。案外人认为租赁协议书先于《最高额抵押合同》，因此请求法院确认案外人对案涉房地产享有承租权和优先购买权，对上述房地产进行带租拍卖。

　　法院经审理查明：浙江省浦江县人民法院作出(2018)浙0726民初字3705号民事判决：(1)限被告新某某公司于本判决生效后10日内归还原告浙江省某资产管理有限公司借款2980万元，并按年利率6%支付自2015年9月29日至本判决确定的履行之日止的利息，按年利率3%支付自2017年3月21日至本判决确定的履行之日止的罚息；(2)原告浙江省某资产管理有限公司对登记在被告新某某公司名下的位于浦江县仙华街道前方大道xxx号的房地产[房产证号：浦房权证浦阳字第xxx号，土地证号：浦国用(2006)第xxx号]拍卖、变卖后所得价款在清偿了第一顺位抵押的2481.8万元债务后剩余的价款在最高限额2481.8万元范围内享有优先受偿权。判决生效后，债务人及担保人均未履行。2018年8月24日申请执行人向法院申请强制执行。法院于2019年4月26日作出执行裁定书，对案涉房屋进行拍卖。现案外人向法院提起执行异议。2019年6月17日，案外人杨某某又向法院提交撤回异议申请，法院不准予撤回异议。另查明：案外人杨某某提交的《租赁协议书》是在案涉房产抵押之后，案外人杨某某与被执行人朱某某签订的虚假合同。

　　裁判结果

　　浙江省浦江县人民法院于2019年6月19日作出(2019)浙0726执异15号执行裁定：驳回案外人杨某某的执行异议。裁定送达后，案外人未再提起诉讼。同时，对被执行人朱祖勇处以司法拘留15日，对案外人杨某某罚款8000元。

　　裁判理由

　　法院生效裁判认为：抵押权人对涉案抵押物依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，新某某公司将其所有的位于浦江县前方大道xxx号房地产提供抵押向某银行某支行借款，并办理了抵押登记。某银行某支行已将债权转让给浙江省某资产管理有限公司。杨某某提出请求对被执行人新某某公司所有的位于浦江县前方大道xxx号房地产享有承租权和优先购买权，对上述房地产进行带租拍卖，但未提供合法、有效的证据证明其已于案涉房产抵押前实际占有并使用该房产，故法院不予支持。

　　案例注解

　　该案例涉及了司法实践中的一个关键问题，即执行程序中存在的虚假租赁问题。执行程序中的虚假租赁，是指在执行过程中，债务人与第三人串通，故意签订以不动产为对象的虚假租赁合同(一般合同约定的租期很长，租金较低，或写明多年租金已一次性付清) ，以规避强制执行。近年来，作为一种典型的规避执行行为，虚假租赁妨害执行的现象不断涌现，笔者在实地调研时，几乎所有执行工作人员都谈到在实践中曾遇到过虚假租赁，但是由于虚假租赁识别较为困难，往往对虚假租赁的处理不了了之。执行过程中的虚假租赁现象造成了极为恶劣的法律效果与社会效果，既影响了债权人权利的实现，也妨碍买受人行使权利，更是导致执行效率低下，损害了司法公信力。

　　一、执行过程中虚假租赁现象多发的法理分析

　　执行过程中虚假租赁现象多发，其原因存在于多个方面，就法律外部而言，可能是债权人与债务人之间的对立情绪、巨大的经济利益驱动以及社会诚信体系的缺失等。而从法律内部分析，其成因既有实体法上的缺陷，又有程序法上的原因。至于法律外部原因，学术界已分析较多，本案仅从法律内部的角度来分析。

　　(一) 从实体法上分析：租赁权的绝对对抗效力

　　近代世界各国民事立法为保护经济上处于劣势的不动产承租人及谋求社会安定，多倾向于采取较为保护承租人的措施，将原本债权性质的租赁权予以物权化，于是逐渐采用“买卖不破租赁”原则。我国《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该原则也被贯彻到执行程序之中，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款即规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”

　　“买卖不破租赁”原则的合理性毋庸置疑，但适用的前提是“租赁”合法存在。根据我国《民法典》的规定，租赁合同的成立一般有三个要件：租赁当事人具有相应的民事行为能力；租赁当事人的意思表示真实；内容不违背法律和社会公共利益。虽然我国《城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》以及关于房屋租赁管理的地方性法规规定了城市房屋租赁的登记备案制度，甚至公安部门也规定出租人出租房屋必须到公安部门进行房屋出租登记，但是，并未明确登记备案会产生何种法律效力。少数地方法规、规章明确了房屋租赁登记备案的效力，如2010年《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人，但这些规定毕竟是地方性法规、规章，仅在该地域范围内有效，且其位阶与效力均低于法律。此外，《民法典》第七百零六条规定：“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。”因此，可以得出结论：登记既非租赁合同的成立要件也非对抗要件，只要符合租赁合同成立的三个要件，租赁权便合法存在，具有对抗第三人的效力。从这三要件来看，虚假租赁通常在形式上已经合法成立，具有对抗第三人的效力。可见，我国现行法对租赁合同的对抗力缺乏公示要求，被执行不动产上的租赁权易于成立且在外观上难辨真伪，致使众多债务人利用法律上的漏洞签订虚假租赁合同来规避执行。

　　(二)从程序上进行分析：证明责任分配规则与制裁机制的不足

　　首先，从证明责任分配规则来看。通常认为，除非法律另有特殊规定，证明责任分配实行“谁主张谁举证”的原则。不动产执行程序中的虚假租赁是否存在，并非法律规定的特殊情形，故应适用“谁主张谁举证”的证明责任分配规则：申请执行的债权人或买受人主张租赁合同是虚假的，则应由申请执行的债权人或买受人就其主张承担证明责任。然而，债权人或买受人证明成功的概率不高，在法院不参与进行细致调查的情况下，一般很难认定虚假租赁。虽然理论上债权人可以申请对租赁合同的真实性进行司法鉴定，但笔迹鉴定本身已存在一定缺陷，并非都可以进行鉴定。这种由债权人或买受人承担虚假租赁事实证明责任的规则，进一步放纵了债务人与案外人签订虚假租赁合同规避执行的违法行为。其次，从虚假租赁当事人的法律责任来看，债务人与第三人签订的租赁合同被认定为虚假租赁的，执行标的物得以顺利处置，可保护债权人或买受人的利益。但另一方面，作为虚假租赁当事人的债务人和第三人经常未受到任何实质处罚。实践中，只有部分法院会同时对虚假租赁的当事人妨害执行的行为处以罚款、拘留。本案中，浙江省浦江县人民法院对相关人员处以15日的司法拘留和8000元的罚款，虽然体现了其制裁的一面，但是也必须看到，如此处罚，相对于价值数百万元甚至上千万元、上亿元的不动产而言，能否震慑虚假租赁当事人尚存疑问。

　　二、不动产执行案件中虚假租赁的识别难点分析

　　债务人在租赁物上设定虚假租约的目的是减少债务履行，规避法律制裁。执行实践中，法院拟评估拍卖被执行人的房产，案外人提出异议主张租赁权，法院很难判断未经登记的租赁是否属实，给执行工作带来困难。

　　首先，被执行人与主张租赁权的案外人之间行为主观上存在串通的故意。双方之间社会关系一般较为特殊，或为亲属或为朋友或存在债权债务关系。正是由于双方之间存在特殊关系，故签订虚假租赁合同风险小、成本低、便于操控、容易得逞，后期回转障碍小。例如本案中，案外人杨某某与被执行人朱某某之间即为朋友关系。

　　其次，虚假租赁合同形式上完备。虚假租赁合同内容对租期、租金支付方式、租赁日期都作出了明确约定，租期往往都约定在10年以上，且以20年居多。虚假租赁合同双方对租金的约定都是一次性付清或者以债权抵租金或者约定较低的租金。承租人与出租人之间名为租赁关系实为借贷关系居多。债务人与案外人签订虚假租赁合同，将租赁日期倒签至抵押登记之前其目的是对抗抵押权人实现抵押权，抵押财产上因设置超长期租赁，受“买卖不破租赁”原则制约，抵押财产价值大为降低。本案中，杨某某称其于2013年与新某某公司签订了租期为20年的厂房租赁协议，以期对抗抵押权。

　　最后，排除合理怀疑的证据认定规则导致法官识别难。根据我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，对于虚假、欺诈之类的证据认定规则是排除合理怀疑，这更是加大了债权人的证明责任。在前述案例中，如果仅仅通过债权人自己去证明被执行人与案外人杨某某的虚假租赁关系，则几乎是不可能完成的任务。对于法官而言，由于当前司法实践中的“案多人少”矛盾突出，法官往往没有太多的精力去做更多细致的调查工作，加上有些虚假租赁协议往往精心设计不便识别，导致实践中得以查处的虚假租赁比例较小。

　　三、不动产强制执行中虚假租赁的识别路径

　　我国立法未明确租赁权的公示要件，“买卖不破租赁”规则赋予了租赁权强烈的物权色彩，我国已有很多学者主张应选择登记作为不动产租赁的公示方法，这应是解决实践中虚假租赁的制度保障，但在目前立法上尚未明确确立登记公示的现实下，法官应依职权积极审查，通过各种方式识别虚假租赁，打击虚假租赁行为，促进诉讼诚信。

　　首先，审查租赁合同签订时间与抵押权设立时间的先后顺序。实践中，一般是租赁合同早于抵押权设立时间，此种情况下需要通过申请司法鉴定，对案外人(承租人)提供的租赁合同的签订时间进行笔迹鉴定。对于倒签的租赁合同，通常可以鉴定，但是根据司法鉴定的实际情况，如果签订日期与抵押合同签订日期相隔较近，往往很难鉴定出签订的先后顺序，本案中案外人与被执行人之间签订的租赁协议即为此种情形不便鉴定，这样只能通过其他方式加以判断识别。

　　其次，审查抵押权设立时的评估报告中载明的抵押物权利负担情况。通常情况下，在抵押权设立时，债权人(特别是银行等)都会要求评估公司对抵押物作出评估报告，评估报告能够全方面地反映在设立抵押权时抵押物的状况，有无抵押、租赁等权利负担，这是识别虚假租赁最客观真实的证据。如评估报告载明的事项与异议人陈述存在根本性的矛盾，将是法官在审理时判断租赁合同为虚假租赁的关键因素。本案中，承办法官收到执行异议后即到债权人金华银行以及不动产登记中心等处调查抵押时是否存在租赁权的存在，当没有发现相关线索时，更加增强了对存在虚假租赁的怀疑。

　　再次，审查异议人与被执行人的关系。在虚假租赁关系上，“承租人”与被执行人必然存在非常密切的关系，他们或是亲属，或是曾经生意、生活上的重要伙伴。通过对承租人与被执行人的关系开展调查，可以在一定程度上预估虚假租赁发生的概率。本案中，经过调查发现，案外人杨某某与被执行人之间即为朋友关系，经常有生意往来。

　　又次，实地走访调查以及对当事人、案外人的询问情况。本案中，承办法官结合前期对租赁合同双方当事人所作的谈话、调查内容，通过对案涉不动产物业、周边群众走访调查厂房或商业用房情况，同时，还可以调查相应的经营情况及营业执照等信息，寻找其中的矛盾之处，在此基础上继续挖掘线索开展调查，最终发现一些有根本性矛盾的陈述。这增加了执行法官断定虚假租赁的内心确信，使其产生了合理怀疑，并结合其他证据，形成一定的证据链，达到排除合理怀疑的证据认定要求。

　　最后，审查租金支付凭证中资金的前手和后手、来源与去向。被执行人与他人串通设置虚假租赁，通常会虚构租金支付凭证，选择剪取“承租人”与被执行人过往的资金往来中的某一项或某几项作为租金支付完毕的证据材料提交法院，或者纯粹虚构交易，留下银行汇款记录后迅速将款项返回到汇出账户或其亲属账户。如果将当事人提交的租金支付凭证中相关款项的前手、后手、来源及去向等调查清楚，一般可以得到较为清楚的结果。

　　另外，还可以结合水电费、物业费等费用的缴纳情况来判断承租人是否实际占有并使用租赁房屋。在司法实践中，有些法院通过让被执行人、案外人签署《诚信诉讼承诺书》等形式也有利于防范和识别虚假租赁行为。

　　四、完善不动产强制执行中虚假租赁的处罚措施

　　当前司法实践中，在对虚假诉讼的制裁上，缺乏必要的有威慑力的手段。虽然我国《民事诉讼法》在第一百一十二条和第一百一十三条增加了对虚假诉讼行为的规制，但在现有的司法环境下，罚款、拘留的处罚手段适用很少，舆论风险大，司法实践中，受刑事证据标准不统一等因素影响，刑事判刑的更少。根据调研统计，2016年至2018年，Z省法院共有655件涉嫌虚假诉讼的案件被移送公安机关，但真正被法院定罪处罚的案件仅有137件。由此可见，实践中大部分涉嫌虚假诉讼案件的当事人并没有受到刑事处罚。因此，为了更有效地防范虚假租赁行为，严厉打击和制裁措施必不可少。

　　第一，加大罚款、拘留处罚措施的力度。对虚假租赁行为，应当按照《民事诉讼法》第一百一十二条的规定对当事人加以处罚。本案中，当地法院对案外人处以8000元罚款，对被执行人处以15日司法拘留即是例证。但对案外人仅处以8000元的罚款还是处罚较轻，我们认为，如果没有减轻的情节，在某些情形下可对行为人处以顶格的10万元罚款。

　　第二，创新制裁方式。可以通过建立虚假诉讼失信人名单制度，将查实的虚假诉讼失信人信息在“信用中国”上公布，逐步将虚假诉讼行为人纳入信用中国体系中，对其进行全方位的失信惩戒。从法院内部的角度来看，进行失信惩戒还可以通过加重虚假诉讼失信人作为原告的证明责任等方式进行。甚至还可以探索建立特殊侵权赔偿制度，规定虚假诉讼行为造成诉讼对方或者第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况，对无过错方提出的赔偿诉讼代理费、差旅费、住宿费等合理损失的请求予以支持。

　　第三，严格追究刑事责任。对于涉嫌虚假诉讼犯罪的行为人，应当按照《刑法》第三百零七条、第三百零七条之一及《最高人民法院、最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》等规定进行处理，特别是在具体量刑过程中要慎用缓刑，体现严厉打击的特点。本案中，当地法院基于案外人主动撤回异议、尚未对当事人造成实际损失等情节，未对当事人进行刑事制裁并无不当。但是对大多数虚假租赁案件而言，如果没有这些因素，人民法院就应当加大刑事制裁力度。

　　总之，打击虚假租赁等不诚信行为，不仅是法律问题，更是社会问题，还应在全社会加大打击虚假诉讼宣传力度，培养社会诚信观念，进而维护司法公信力，推进社会治理体系和治理能力现代化发展。

　　案件索引：浙江省浦江县人民法院(2019)浙0726执异15号(2019年6月19日)

　　入库编号：2024-07-2-471-008