“出租”抵押房产 难逃强制执行

　　寿光法院受理了王某祥诉纪某怀、冯某兰民间借贷纠纷一案，并依法查封纪某怀、冯某兰所有的寿光某小区房产一套。同时，双方当事人经调解达成协议，寿光法院出具民事调解书，确定若纪某怀、冯某兰年底前未履行偿还借款本金44万元及利息的义务，二人自愿将其所购买的位于寿光某小区房产拍卖，拍卖后的房款优先偿还王某祥。后纪某怀、冯某兰未履行调解书确定的义务，王某祥向法院申请强制执行。

　　执行过程中，寿光法院依法对查封的房产进行了评估、拍卖，王某祥以45万元最高价竞得。随后，寿光法院作出执行裁定书，依法裁定该房屋归王某祥所有。2016年3月，案外人王某美对该房屋提出执行异议，提出其与纪某怀于2012年2月签订了房屋租赁合同，租赁期限20年，并用纪某怀借王某美的借款本金及利息抵顶房租费用，用该租赁事实据以阻却法院的执行。寿光法院经审查裁定驳回异议人王某美的异议。王某美不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。

　　该案经寿光法院一审认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益依法承担举证责任。结合相关证据，寿光法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，判决驳回王某美的诉讼请求。

　　王某美不服一审判决，提起上诉。潍坊中院二审认为，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因案涉标的物的所有权归属于被执行人纪某怀、冯某兰，一审法院予以查封并执行案涉房屋符合法律规定，王某美以其在法院查封之前租赁了案涉房屋为由提出执行异议，因王某美享有的仅仅是租赁权，该权能不足以排除标的物的流转亦或法院的执行，故应当判决驳回王某美的诉讼请求。其次，案涉房屋经过评估、拍卖程序，竞买人已通过竞买程序竞得案涉房屋，在此情况下，执行程序已经终结，事实上也不可能产生排除执行的法律后果。最后，即使租赁权能够产生排除执行的法律后果，因王某美主张系用欠款抵顶租金，但租赁合同签订时欠款事实并未实际发生，且被执行人纪某怀在执行笔录中认可租赁合同是在2013年11月法院查封房屋之后补签，结合涉案房屋产生的物业费单据均是在法院查封之后等诸多事实，二审法院认为王某美主张的租赁权的合法、真实性存疑的情况下，一审判决驳回王某美的执行异议的诉讼请求，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。

　　■以案说法■

　　据办案法官介绍，该案二审维持了一审裁判结果，案外人以不动产租赁权为由主张排除对执行标的强制执行的，该权利是否属于“足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”呢？案外人对执行标的主张异议的基础一定是实体权利，因为程序异议只能导致执行行为被纠正，但法院可以“从头再来”，重新作出执行行为，而案外人的排除执行异议一旦被支持，则执行程序只能“另辟蹊径”，改道而行。因此，案外人享有的民事权益应当是案外人享有的实体权利，比如所有权、共有权、他物权、优先权等权利，而不动产的租赁权属于债权范畴，其主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权，不能排除标的物的转让，亦不能排除法院对标的物的强制执行。至于法院在执行过程中，是否侵犯了承租人的优先购买权，拍卖程序是否合法的问题，均属于执行行为，当事人应当通过执行行为异议程序予以解决。当然，对于这个问题的理解尚存在争议。退一步讲，租赁权属于案外人执行异议之诉的权益范畴，该案尚有两点需要考虑，一是案外人执行异议之诉是通过判断执行标的物的权利归属，解决是否停止执行的问题，即执行异议之诉必须发生在执行过程中，应当在执行程序开始后、针对执行标的的强制执行程序终结前提起。该案中，经过评估、拍卖程序，竞买人已通过竞买程序竞得案涉房屋，在此情况下，执行程序已经终结，事实上也不可能产生排除执行的法律后果。二是案外人的租赁合同存在倒签、案外人未实际占有等诸多瑕疵，在王某美主张的租赁权的合法、真实性存疑的情况下，一审判决驳回案外人王某美的执行异议的诉讼请求，并无不当。