杜某某诉烟台某置业有限公司商品房预售合同纠纷案

裁判要旨： 《房屋预售补充协议》符合法律规定，应被认定为有效。无相反证据的情况下，买方在《补充协议》上签字并办理接房手续，应被视为理解并接受协议的约定。

原告：杜某某

被告：烟台某置业有限公司

【案情】2015年4月29日，杜某某与烟台某置业公司（以下简称置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定杜某某以514035元的价款购买置业公司预售的某商品房，置业公司应于2016年6月10前，将依法取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》并符合合同约定的商品房交付杜某某使用。逾期交付超过180日后，买方要求解除合同的，置业公司自买方解除合同通知到达之日起60日内退还已付款，并按买方累计已付款的5%向买方支付违约金。同日，杜某某与置业公司又签订《商品房预售补充协议》，协议约定将合同规定的交付商品房条件变更为，由设计、勘察、施工、监理、建设单位共同验收合格。该协议结尾部分采用加粗黑体字特别载明：双方确认，本合同、补充协议及附件经双方充分协商而达成，不构成任何一方的格式条款。买方已认真阅读了本合同、本协议及附件、对于可能限制一方权利、减轻或加重一方责任的条款，置业公司已提醒买方注意并作解释说明，买方对各条款的法律含义有准确无误的理解并自愿接受，在此基础上双方自愿签订本合同。同日，杜某某依约向置业公司支付购房款。

2016年6月22日，置业公司向杜某某邮寄的交房通知书，通知杜某某于同年6月30日前到置业公司处办理交房手续，逾期未办结视为商品房已正式交付。根据烟台高新技术开发区建设环保局档案显示，置业公司工程的竣工验收备案文件已于2016年6月29日收讫，文件齐全。竣工建设意见盖有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格的印章。同年7月初，杜某某以商品房未取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》为由拒绝接房。同年11月3日，杜某某委托其父到置业公司处，以杜某某名义代为签订《收楼确认书》、《小区分户物资移交单》、《分户房屋查验表》，并办理了相关接房手续。同年12月7日，杜某某向置业公司邮寄退房通知书，根据物流信息显示，置业公司于同年12月10日签收。

【裁判】烟台高新区人民法院认为，杜某某与置业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房预售补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《商品房预售补充协议》第十二条将商品房交付条件变更为由设计、勘察、施工、监理、建设单位共同验收合格。置业公司于2016年6月29日已通过上述各部门的验收并在烟台高新技术产业开发区建设环保局进行备案，具备了双方约定的房屋交付条件。2016年6月22日，置业公司通知杜某某于同年6月30日前办理交房手续，其逾期交付时间未超过180日，未达到合同约定的解除条件，杜某某不享有合同解除权。故杜某某请求解除合同并支付解除合同违约金，不符合法律的规定及合同的约定，本院不予支持。杜某某主张在签订《商品房预售补充协议》时，置业公司对变更房屋交付条件未向其做出明确释明，置业公司行为属于欺诈，但其未向本院提交证据予以证明，且该协议结尾处采用加粗黑体字及下划线等方式已对协议内容及双方权利义务做出明确提示，故杜某某该项主张，本院不予认定。

【耿新光法官评析】本案中，杜某某要求解除商品房买卖合同的依据有二，一是置业公司逾期交房，二是置业公司未取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，且未向买方释明《补充协议》中变更交付条件。第一项系杜某某对双方《商品房买卖合同》的理解偏差，合同约定逾期超过180天买方有权解除合同，并非杜某某理解的逾期即可解除合同。

第二项，杜某某主张置业公司未取得有关证件因而可以解除合同，其所依据的条款已被《补充协议》修改，不再发生效力。杜某某又主张更改后的条款未做释明，构成欺诈，属于无效。我国《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。杜某某在购买商品房时所签署的合同是置业公司预先拟定的，与所有业主签署时重复使用，不与业主协商更改，应当被认定为格式合同。我国《合同法》第四十条规定，格式条款如具备合同无效的法定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该格式条款无效。本案中《补充协议》修改交付条件，并不违反法律法规的强制性规定，不属于合同无效的法定情形，也不属于免除置业公司责任、加重买方责任、或是排除买方主要权利的条款，因此，不能认为该条款无效。并且，在该协议结尾部分采用加粗黑体字特别载明：双方确认，本合同、补充协议及附件经双方充分协商而达成，……买方对各条款的法律含义有准确无误的理解并自愿接受，在此基础上双方自愿签订本合同。无相反证据的前提下，杜某某在补充协议上签字，随后又委托其父到置业公司处代为办理接房手续，应视为其已充分阅读协议并理解协议内容，也同意了交房条件。据此，《补充协议》该条款不构成欺诈，合同交付条款已经依约更改，房屋交付条件符合协议约定，杜某某主张其享有合同解除权不能成立。

综上，商品房买卖合同条款约定双方权利义务，买方尤其需要加以重视并仔细阅读，如有疑问应及时与房地产销售公司沟通，或咨询有经验的律师。买方应在此基础之上签署房屋买卖合同，从而更好地保护自身权益，更能避免纠纷的发生。