法官说“典”--土地使用权抵押后，在该土地上新增建筑物的，抵押权的效力不能及于该新增的建筑物

  简要案情：某房地产开发公司将建设用地使用权抵押某银行贷款6000万，双方签订抵押合同，并进行了土地使用权抵押登记，后该公司进行房产项目开发建设，新建了部分房产，但因未能偿还银行贷款及利息，银行诉至法院，请求拍卖抵押土地实现抵押权，判决生效后进入执行程序，执行法院依法查封涉案的抵押土地及地上新建房产，在财产处置过程中，银行提出因抵押土地不足以清偿贷款，请求对新增房产一并处置并优先受偿拍卖款。

    法理解析：本案的焦点问题在于土地上新建的房产是否属于抵押财产，银行是否有优先受偿权。首先，本案抵押物仅为建设用地使用权，该公司后续在土地上新建的房产不属于抵押物，但是因土地及地上建筑物的物理不可分性，考虑到二者权利归属的一致性，处置时应一并拍卖，但拍卖后对于新增建筑物的价款，抵押权人当然无优先受偿权，也即在抵押土地上新建房屋时，抵押权的效力当然不能及于新增的房产，抵押权人也无权就新增建筑物的拍卖价款享有优先受偿权。

    法官说典：《中华人民共和国民法典》第四百一十七条规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”　

牟平区人民法院

汝明钰