未按期交付租金与疫情影响之间因果关系的认定

　　裁判要旨

　　因疫情导致房屋租赁合同纠纷中，人民法院应当遵照有关法律及最高人民法院的规定，并结合具体案情，从承租人未交付租金的时间与疫情发生的时间是否契合、疫情爆发之前是否欠付租金、租金的计算标准与方法以及合同目的是否能够实现等多方面进行考察，从而对于房屋承租人没有按照约定交纳房屋租金与疫情影响的关系作出认定，最终确定是否解除双方签订的房屋租赁合同并由承租人承担违约责任。

　　基本案情

　　山东某集团公司诉称：2014年10月22日，山东某集团公司与被告济南某电器公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定山东某集团公司向济南某电器公司出租临淄区牛山路某号房屋一层及二层整体房屋。合同签订后，房屋由济南某电器公司的全资子公司淄博某电器公司使用至今。自2022年1月开始至今，济南某电器公司、淄博某电器公司一直欠付租金及水电费，虽经山东某集团公司多次催收，至今拒付。2022年12月24日，山东某集团公司向济南某电器公司、淄博某电器公司送达解除合同通知函。山东某集团公司起诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除；判令济南某电器公司、淄博某电器公司立即腾退租赁房屋并支付欠付租金、水电费用、违约金、房屋占用使用费。

　　济南某电器公司、淄博某电器公司辩称：公司是因疫情影响导致未付租金，不属于无正当理由迟延交付租赁费用；山东某集团公司单方解约不符合双方合同的解除条件，山东某集团公司无权解除合同；电器公司不应支付违约金。

　　淄博市临淄区人民法院经审理查明：本院对原告主张的事实予以确认，另查明，涉案《房屋租赁合同》除了对租赁房屋的情况进行了约定以外，还约定了以下内容：租赁期限自2014年11月1日至2026年10月31日；租赁费用的计算基数为乙方（济南某电器公司）门店含税销售净额，按自然月结算支付；乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之一为标准向甲方（山东某集团公司）支付迟延履行金，乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10个工作日内仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应按照最近一个月的租赁费用为标准赔偿甲方；水电费由甲方代收。

　　淄博某电器公司系济南某电器公司的全资子公司。2021年间，涉案房屋租赁费共计1 806 086.89元，均由淄博某电器公司向山东某集团公司支付；山东某集团公司所开具的租赁费、水电费发票的购买方均系淄博某电器公司。

　　裁判结果

　　淄博市临淄区人民法院一审判决：一、确认原告山东某集团公司与被告济南某电器公司于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自2022年12月24日起解除。二、被告济南某电器公司、淄博某电器公司于本判决书生效后三十日内将临淄区牛山路某号房屋腾出并返还原告山东某集团公司。三、被告济南某电器公司、淄博某电器公司支付原告山东某集团公司2022年1月1日至同年12月24日租金888 634.89元，于本判决生效后十日内付清。四、济南某电器公司、淄博某电器公司支付原告山东某集团公司违约金8 833.40元，于本判决生效后十日内付清。五、济南某电器公司、淄博某电器公司支付原告山东某集团公司房屋占用费，按照每天4 948元计算，自2022年12月25日起至济南某电器公司、淄博某电器公司将上述房屋返还原告山东某集团公司之日为止，于本判决生效后十日内付清。六、济南某电器公司、淄博某电器公司支付原告山东某集团公司2022年1月1日至2023年2月20日水电费75 157.45元，于本判决生效后十日内付清。七、驳回原告山东某集团公司的其他诉讼请求。宣判后，被告济南某电器公司不服，向淄博市中级人民法院提出上诉。淄博市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

　　案例解读

　　新冠疫情对社会各行业造成的冲击与影响是众所周知的事实。受新冠疫情影响而产生的诉讼案件也为数不少。为了更好的审理与疫情有关的民事案件，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中对房屋租赁合同纠纷案件中涉疫情因素作出了具体的界定，其中第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

　　本案双方当事人争议的焦点问题较多，但主要的争议焦点问题是，作为房屋承租人的某电器公司未按期交付租金与其受疫情影响两者之间是否存在真实的因果关系，即：某电器未按时交付租金究竟是因为受疫情影响所致还是因为其自身经营不善所致。若是前者，则承租人不予解除合同的抗辩理由则能够成立；若是后者，则承租人不予解除合同的抗辩理由则不能成立。

　　对此，一审法院从以下几方面入手，对上述焦点问题展开了调查：

　　一、济南某电器公司、淄博某电器公司未交付租金的时间与新冠疫情爆发和持续的时间是否契合。

　　在本案中，山东某集团公司起诉要求济南某电器公司、淄博某电器公司支付的租金系2022年1月1日至12月24日期间的房屋租金。关于在此期间新冠疫情的爆发与持续情况，一审法院调查后发现：就涉案租赁房屋所在的淄博市临淄区而言，在2022年上半年，因新冠疫情曾对公共场所进行过数天的封控，2022年10月底至12月初进行过一个月左右的封控，以上封控时间前后持续不足两个月。与2022年全年相比，该封控时间段较短，因此，可以得出如下结论：新冠疫情对被告的经营造成的影响较小，并不足以导致被告全年不能交纳租金。尤其是在2022年春节、五一劳动节、国庆节期间等电器销售的黄金季节，临淄区并未对公共场所进行封控，但即便如此，济南某电器公司、淄博某电器公司也依然没有交纳上述期间的租金。由此可见，济南某电器公司、淄博某电器公司不能交纳租金的主要原因和真正原因并非受疫情及疫情防控措施影响，而是因为该公司自身存在的其他原因所致。

　　二、在没有受到疫情影响的时间段内，济南某电器公司、淄博某电器公司是否存在欠付租金的情形。

　　众所周知，新冠疫情爆发于2019年底，并在2020年上半年对我国乃至全世界都产生了巨大的冲击与影响；在2021年度，由于防控措施得力等原因，新冠疫情对全社会造成的影响逐渐变小，尤其是在案涉租赁房屋所在的淄博市临淄区，基本上没有采取严格的疫情防控措施。一审法院在审理中查明，在受疫情影响较小、基本上没有采取疫情防控措施的2021年度，济南某电器公司、淄博某电器公司已经开始欠付山东某集团公司租金，也就是说，在2022年度公共场所受到疫情影响并被采取封控措施之前，济南某电器公司、淄博某电器公司已经存在欠交山东某集团公司租金的违约情形。根据上述情形，一审法院推定：假设山东某集团公司在2021年济南某电器公司、淄博某电器公司欠付租金伊始，就依照合同约定，以济南某电器公司、淄博某电器公司欠交租金为由请求解除合同，济南某电器公司、淄博某电器公司当然不能以疫情为由予以拒绝，山东某集团公司要求解除租赁合同的诉讼请求将会理所应当的得到法律的支持；举轻以明重，在此后济南某电器公司、淄博某电器公司违约情形继续扩大、欠交租金数额持续增加的情况下，该公司拒绝解除合同的抗辩理由当然更加不能成立，更加不应得到法律的支持。

　　应当说，上述推定从逻辑上来说是能够成立的，从情理上来说也是能够站得住脚的。

　　三、济南某电器公司、淄博某电器公司所应交付的租赁费的计算标准与计算依据与疫情防控是否存在因果关系。

　　除了上述疫情及疫情防控措施对济南某电器公司、淄博某电器公司的经营带来的影响相对较小这一事实以外，一审法院在审理中还查明，在本案中还存在一个更为重要的事实，那就是：济南某电器公司、淄博某电器公司的违约行为与疫情及疫情防控措施并不存在直接的因果关系。按照双方签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定，涉案租赁费用的计算基数为被告门店含税销售净额。按照该条款的约定，如果因疫情或防控措施导致被告营业额、营业收入减少，承租人所交纳的租金也会相应减少；假如疫情或疫情防控影响达到最大程度以至于承租人停业或无营业收入，则其在无营业收入期间可以依照合同约定不交纳租金，但是，如果其在营业期间发生销售收入，则必须按照双方合同约定以销售额为计算基数交纳租金。

　　由此可见，新冠疫情及疫情防控措施与济南某电器公司、淄博某电器公司是否交纳租金并无直接关系，不应该也不可能成为济南某电器公司、淄博某电器公司违约、不交纳租金、拒绝解除合同的正当理由。

　　四、济南某电器公司、淄博某电器公司在欠付租金期间，始终没有就欠付的租金与山东某集团公司进行沟通或协商，这在客观上印证了双方之间的合同目的已经不可能实现。

　　截止本案审理终结时止，济南某电器公司、淄博某电器公司拒绝向山东某集团公司交纳租金已经超过一年时间，且在本案审理过程中，济南某电器公司、淄博某电器公司没有向人民法院或者山东某集团公司提出交纳租金的意向或方案，甚至在法庭审理过程中缺席，由此应当认定，在济南某电器公司、淄博某电器公司严重违约的情况下，双方签订房屋租赁合同的目的已经不能实现。

　　综上，一审法院认定，山东某集团公司起诉要求解除合同，符合法律规定，应当予以支持。济南某电器公司、淄博某电器公司应立即腾退房屋，恢复原状，并支付欠付的租金、水电费、违约金、场地占用费等。

　　相关法条

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当会避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　《中华人民共和国民法典》第五百五十二条  第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

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　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

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　　《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款  当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求非人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

　　《中华人民共和国民法典》第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时是人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定除外。

　　《中华人民共和国民法典》第五百七十七条   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民发言或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《中华人民共和国民法典》第七百二十一条  承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依本法自五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款 承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

　　一审独任审判员：张 方  书记员：崔晓华

　　二审独任审判员：王 鹏   书记员：陈雨婷

　　编写人： 淄博市临淄区人民法院   张 方

　　法官简介

　　张方，淄博市临淄区人民法院民事审判二庭负责人，四级高级法官。